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反腐倡廉理論征文活動

律師:集體土地入市難降房價

作者:汪小漢 來源:南方都市報 日期: 2013-12-02 點擊: 113085
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小產權房能否轉正,集體土地能否入市直接交易,會不會抑制房價上漲,城市更新會不會產生新的模式?在十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”,“同等入市、同權同價”之后,圍繞著土地制度變革的各種討論、預測引起各方關注。昨日,在廣東省律協和深圳市律協共同主辦的“廣東城市更新法律高端論壇”上,眾多法律人士進行了重點解讀。

房價也不太可能爆炸式增長

目前坊間對于集體土地入市樂觀的解讀是這一改變將促使房價下降。不過,昨日多名資深行業律師表示,全會的決定與現有的一些法律實際上是存在沖突的,決定的內容要真正落實還需要修改法律,而集體土地怎么入市還沒有相關細則,至于其對房價的影響,更是有待觀察。

目前所有開發商的土地取得均是通過政府招拍掛,房地產商與政府簽訂國有土地使用權出讓合同,繳納土地出讓金,俗稱“低價”。集體土地入市的通道只能通過政府征收轉變為國有土地后,進行招拍掛。集體土地直接入市有望搭建集體經濟組織與開發者之間的直接轉讓渠道,打破政府對于城市建設用地的壟斷。

“根據目前法律,集體土地流轉和宅基地轉讓,都要符合政府的城市規劃和土地用途管制,(意味著)資源的配置權還是在政府手里”,中國政法大學經濟法博士、上海建緯(深圳)律師事務所主任賀倩明認為,以后集體土地的流轉,政府還是有很大的話語權,雖然土地是集體的,但是怎么用,批多少規劃指標,還是政府決定。

“(集體土地入市)很難說會給房價降溫”,賀倩明律師認為原因在于政府從土地用途和城市規劃方面的管制,另外未來城鎮化要釋放3億-5億城市人口,會帶來巨大的剛性住房需求。“積極意義是釋放大量土地供應,不管政府怎么控制土地規劃和用途,土地供應量肯定加大,房價不太可能爆炸式增長”。

“關鍵是政府愿意主動讓利”,廣東省律協房地產法律專業委員會主任尹成剛律師重點談到了集體土地入市中的城市更新,即城中村改造問題。尹成剛律師稱,法律層面上,深圳現有的城市更新模式仍然是走拆遷談判、政府征收轉為國有土地再轉讓的模式,不同的是深圳立法對城市更新進行了法律化和市場化。

小產權房轉正困難

對于日前媒體報道的深圳福永首宗集體土地直接入市,由集體與政府三七分成的模式,賀倩明律師認為這是一種新的模式,不同于以往政府征收,具有探索意義。

“原來是說,政府給一筆征地款征收土地后,拍賣了100億,10個億,跟你(集體組織)沒關系,現在地還是在集體經濟組織名下,政府不給征地款,但是允許集體經濟組織轉讓,轉讓后分成。”賀倩明律師稱,在集體土地入市時,政府與集體組織對土地出讓金進行協商分成,深圳的文件應該是全國首創。

“未來土地入市更可能是兩個通道并存,一種是集體土地直接上市交易,一種是轉為國有土地后出讓”,賀倩明律師稱。

對于外界非常關心的小產權房是否會轉正的問題,與會的多數律師認為頗為困難,一個顯著的信號就是對于媒體的誤傳,有關部門迅速辟謠。

“小產權房的體量太大,里面的法律關系,利益關系非常復雜”,尹成剛律師稱。“土地制度改革并非小產權房的合法化,其合法化會受到嚴格限制”,賀倩明律師表示,小產權房即使合法化也可能只有少數符合政府規劃和土地用途管制的會合法化,因為大量的小產權房不符合政府的城市規劃和土地用途管制,這在法律上是一條紅線,難以突破。

[責任編輯:李琪 ]

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